Ngoại trừ những trường hợp đặc biệt được miễn nghĩa vụ tài chính, khi sang tên sổ đỏ năm 2023 các bên có nghĩa vụ nộp 3 loại thuế phí gồm thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ và phí công chứng.
1. Thuế Thu Nhập Cá Nhân
Theo quy định của pháp luật, khi sang tên sổ đỏ thì các bên tham gia chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân nếu không có thỏa thuận riêng. Cụ thể, nếu các bên thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó.
Theo điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì người chuyển nhượng (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ.
Với hợp đồng tặng cho nhà đất, nếu không có thỏa thuận riêng giữa hai bên thì người phát sinh thu nhập tức người nhận tặng cho sẽ phải nộp thuế.
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ được tính theo công thức sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng (x) Thuế suất 2%. |
Trong công thức tính trên, giá chuyển nhượng được tính như sau:
– Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất thì giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trong trường hợp không ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc có ghi nhưng mức giá thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng chính là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Ngoài ra, nếu nhà đất được chuyển nhượng là đồng sở hữu thì những người tham gia sẽ có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân riêng theo tỷ lệ sở hữu của từng người. Tỷ lệ sở hữu bất động sản chuyển nhượng được xác định dựa trên những tài liệu như quyết định phân chia của Tòa án, di chúc, thỏa thuận góp vốn ban đầu…
Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
– Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
– Trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2. Phí Trước Bạ
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ sẽ được tính theo 2 trường hợp:
- Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán):
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng |
- Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
+ Mức nộp lệ phí trước bạ với đất:
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành |
+ Mức nộp lệ phí trước bạ đối với nhà ở:
| Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) |
3. Phí Công Chứng
Các cá nhân có nhu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ) đều phải nộp phí công chứng. Phí công chứng được tính dựa trên 2 căn cứ:
- Tính theo giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có nhà ở
- Tính dựa trên tổng giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất; giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
Cụ thể theo bảng sau:
| GTHĐ* hoặc tài sản | Mức phí/1 trường hợp |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50-100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ 100-1 tỷ đồng | 0,1% GTHĐ hoặc giá trị tài sản |
| Từ 1-3 tỷ đồng | 1 triệu đồng và 0,06% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng |
| Từ 3-5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng và 0,05% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng |
| Từ 5-10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng và 0,04% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng |
| Từ 10-100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng và 0,03% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng và 0,02% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng |
(*) GTHĐ: Giá trị hợp đồng
Lưu ý, trong trường hợp giá tài sản, giá đất do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan có thẩm quyền quy định tại thời điểm công chứng thì phí công chứng sẽ được tính như sau:
| Giá trị tài sản, giá trị đất tính phí = Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định x Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng |
Ngoài 3 loại thuế phí nêu trên có thể sẽ phát sinh thêm phí thẩm định hồ sơ và phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới). Tùy giá trị của bất động sản chuyển nhượng sẽ có mức thuế phí sang tên sổ đỏ khác nhau, thông thường là từ 50.000 đến tối đa 10 triệu đồng.
NGUỒN TRÍCH DẪN
